Clasificarea evaluarilor din punctul de vedere al scopului pentru care este
intocmit un raport de evaluare:
- Evaluare pentru vanzare
- Evaluare pentru cumparare
- Evaluare pentru garantare imprumuturi
- Evaluare pentru credite ipotecare
- Evaluare pentru impozitare
- Evaluare pentru raportare financiara-contabila
- Evaluare pentru vanzare-cumparare
- Evaluare pentru fuziuni (schimb)
- Evaluare pentru lichidare
- Evaluare pentru asigurare
- Evaluare pentru rezolvarea litigiilor
- Evaluare pentru expropriere
- Evaluare pentru emigrare
- Evaluare pentru aport in natura
- Evaluare pentru stabilirea valorii marfurilor in vama
Evaluare pentru vanzari-cumparari, fuziuni-achizitii sau schimburi
In conditiile unei evolutii economice stabile, valoarea de investitie pentru
proprietatile imobiliare este apropiata de valoarea de piata. In cazul in care
economia este in tranzitie,asa cum este cea din Romania, in ceea ce priveste
piata imobiliara exista reale dezechilibre intre oferta si cerere. In aceste
conditii, din perspectiva cumparatorului sau vanzatorului numai un specialist
evaluator poate sa evidentieze atat punctele tari, cat si pe cele slabe ale
unei proprietati imobiliare, venind astfel cu un suport material justificat in
negocierile ce se poarta pentru schimbarea proprietarului. De altfel in alte
tari, mai avansate din punct de vedere al pietei imobiliare, nimeni nu porneste
demersurile de schimb, vanzare sau achizitionare ale unei proprietati
imobiliare fara a apela mai intai la serviciile unui specialist evaluator.
Evaluare pentru garantarea imprumuturilor
Subiectul in evaluarea pentru credite este determinarea valorii de piata.
Bancile acorda credite in urma unor analize de risc, iar aceste credite
reprezinta un procent stabilit de ofiterul de credit din valoarea de piata a
proprietatii imobiliare pusa garantie.
Evaluatorii agreati de banci au tendinta de a subevalua proprietatile
imobiliare depuse drept garantie, fapt ce duce fie la dificultati in primirea
creditului, fie la obtinerea unui credit mai mic decat cel solicitat. Acest
lucru trebuie inteles prin prisma faptului ca in situatia in care trebuie
recuperat creditul prin vanzarea proprietatii imobiliare cu care s-a garantat,
banca risca o vanzare fortata, in timp limitat, pretul obtinut fiind de regula
mai mic decat valoarea de piata a proprietatii imobiliare respective.
Din acest motiv este bine ca pe langa evaluatorul agreeat de banca clientul sa
apeleze la serviciile unui evaluator propriu care va determina valoarea de piata a
proprietatii imobiliare, astfel incat in final clientul sa poata purta o
negociere argumentata cu evaluatorul bancii si cu ofiterul de credit.
Evaluare pentru emigrare
Raportul de evaluare a proprietatilor imobiliare detinute de beneficiarul
persoana fizica ce doreste sa emigreze, intocmit de un evaluator autorizat,
este perfect valabil in fata autoritatilor tarii in care beneficiarul doreste
sa emigreze, pentru a face dovada posibilitatilor financiare. Subiectul in
evaluare in aceste cazuri este tot estimarea valorii de piata a proprietatilor
imobiliare.
Evaluare pentru rezolvarea litigiilor
Justa compensare in caz de expropriere, cazuri de inselatorie dovedita a
cumparatorului, evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietatii,
partajari, sunt cateva din situatiile in care se impune efectuarea unei
evaluari.
Evaluare pentru asigurari
Subiectul in evaluare pentru asigurari este valoarea de reconstructie
(costul de refacere integrala, identica, a proprietatii imobiliare dupa
distrugere). Valoarea de despagubire presupune acordarea de compensatii in
limita costurilor de reconstructie fara a fi preluate in aceste costuri
imbunatatirile sau extinderile constructiei sau ale dotarilor.
Cel ce se asigura va obtine un procent din suma asigurata, datorita faptului ca
in majoritatea cazurilor bunul nu se distruge in intregime, ci partial,
situatie in care este necesar sa se faca o evaluare corecta, pornind de la
costul de inlocuire (care reprezinta costul estimat pentru a construi la
preturile curente, la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii
evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura,
planuri si calitate de manopera din care se scad toate deficientele si
deprecierea cladirii).
Cel ce intentioneaza sa incheie o asigurare este bine sa aiba in vedere
necesitatea de a introduce clauze suplimentare la incheierea politei, pentru ca
in practica asiguratorilor, se foloseste valoarea de piata, care, in conditiile
economiei noastre in tranzitie, este mai mica decat valoarea de reconstructie.
Evaluare pentru impozitarea globala
In Codul Fiscal Art. 253 (Calculul impozitului datorat de persoanele
juridice) se prevad urmatoarele:
(1)In cazul persoanelor juridice, impozitul pe cladiri se calculeaza prin
aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii de inventar a cladirii.
(2)Cota de impozit se stabileste prin hotarare a consiliului local si poate fi
cuprinsa intre 0,5% si 1%, inclusiv.
(3)Valoarea de inventar a cladirii este valoarea de intrare a cladirii in
patrimoniu, inregistrata in contabilitatea proprietarului cladirii, conform
prevederilor legale in vigoare.
(4)In cazul unei cladiri a carei valoare a fost recuperata integral pe calea
amortizarii, valoarea impozabila se reduce cu 15%.
(5)In cazul unei cladiri care a fost reevaluata conform prevederilor legale in
vigoare, valoarea de inventar a cladirii este valoarea inregistrata in
contabilitatea proprietarului imediat dupa reevaluare;
(6)In cazul unei cladiri care a fost dobandita inainte de 1 ianuarie 1998 si
care dupa aceasta data nu a fost reevaluata, cota impozitului pe cladiri este
stabilita de consiliul local intre 5% si 10% si se aplica la valoarea de
inventar a cladirii, pana la data primei reevaluari, inregistrata in
contabilitatea persoanelor juridice.
Ca atare se impune, pentru toate personele juridice care detin in proprietate
imobile evaluarea acestora pentru stabilirea unei cote de impozitare redusa.