Metode de evaluare

Evaluarea proprietatii imobiliare poate fi influentata de consideratii speciale, cum sunt:
O cerere de a analiza fuziunea unor proprietati (de exemplu, In cazul valorii din fuziune) sau separarea participatiilor la o proprietate (valoarea componentelor);
In evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza, In general, abordarile prin: comparatia vanzarilor, capitalizarea venitului si prin cost si implicit metodele asociate cu aceste abordari. Evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din aplicarea a doua sau mai multe abordari sau metode asociate. Toate cele trei abordari sunt bazate pe principiul substitutiei, care stabileste ca daca sunt disponibile mai multe marfuri sau servicii similare sau asemanatoare, acea marfa sau acel serviciu cu pretul cel mai mic va atrage cererea si vanzarea cea mai mare.

 Proprietatea subiect al evaluarii (proprietatea de evaluat) este comparata cu preturile de vanzare (sau cu cotatiile sau ofertele de vanzare) ale unor proprietati similare, care au fost tranzactionate recent pe o piata libera. Preturile de vanzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparatie corespunzatoare si sunt ajustate pentru diferentele fata de subiectul evaluarii, pe baza elementelor de comparatie.

In aplicarea abordarii prin comparatia vanzarilor, evaluatorul trebuie sa ia In considerare care sunt drepturile de proprietate de evaluat, pentru a se asigura ca sunt identice cu cele asociate cu proprietatile comparabile. In caz contrar, sunt necesare corectii adecvate asupra vanzarilor proprietatilor luate ca baza de comparatie. Abordarea prin comparatia vanzarilor este aplicabila si convingatoare numai In cazul existentei unor date de piata suficiente. Datele obtinute prin aplicarea acestei abordari pot fi aplicate si In cazul abordarilor prin capitalizarea venitului si prin cost. Totusi, Increderea In abordarea prin comparatia vanzarilor poate fi limitata atunci cand conditiile de piata sunt marcate de modificari rapide sau de volatilitate sau In cazul evaluarilor de proprietati specializate, care sunt rareori vandute.

In cazul abordarii prin capitalizarea venitului, valoarea de piata a proprietatilor imobiliare este determinata pe baza capacitatii proprietatii de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit).

Capitalizarea venitului ia In considerare informatiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietatii de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rata de capitalizare totala, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei) asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumita perioada.
Deoarece investitorii urmaresc nivelul ratei rentabilitatii, ipotezele sau datele de intrare pentru estimarile valorii prin capitalizarea venitului pot fi comparate cu performanta unei proprietati alternative si a investitiilor financiare. Capitalizarea venitului este aplicata Indeosebi pentru evaluarea proprietatii In totalitatea sa, deci 100% (inclusiv a tuturor actionarilor sau partenerilor) a capitalului proprietatilor Inchiriate.

O estimare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta valoarea unei proprietati depline (neocupata). Daca proprietatea este Inchiriata sau este supusa unor alte interese partiale, evaluatorul trebuie sa aplice corectii pentru a reflecta drepturile de proprietate care se evalueaza.

Costul si valoarea de piata sunt cel mai apropiate In cazul unei proprietati noi. Abordarea prin cost este aplicata adesea In evaluarea unor constructii noi sau recente, a unor proiecte de constructii, extinderi sau renovari. Totusi estimarile de cost reprezinta limita superioara a ceea ce cumparatorii ar plati pentru astfel de proprietati. Abordarea prin cost este utila In evaluarea proprietatilor specializate sau cu piata limitata, care se vand rar. Evaluarile nebazate pe piata pot aplica abordari similare, Insa implica de obicei alte scopuri decat determinarea valorii de piata.

De exemplu:

O Intreprindere/entitate poate aplica abordarea prin cost pentru a compara costul altor cladiri cu costul unei cladiri propuse pentru o Intreprindere, constatand diferente In cazul proprietatii evaluate In contradictie cu piata libera. Aceasta aplicatie este specifica pentru o anume proprietate, care poate fi un cost nerecunoscut de piata.

Un proprietar de teren poate plati un pret suplimentar pentru o proprietate adiacenta. In aplicarea abordarii prin comparatia vanzarilor, pentru a determina pretul maxim pe care proprietarul este  dispus sa Il plateasca pentru terenul adiacent, evaluatorul poate ajunge la o suma care poate depasi cu mult valoarea de piata. In unele tari, o astfel de estimare se numeste valoare pentru un cumparator special.

Un investitor poate aplica o rata de rentabilitate specifica acelui investitor, diferita de cea recunoscuta pe piata. In aplicarea abordarii prin capitalizarea venitului, pentru a determina pretul pe care acel investitor este dispus sa Il plateasca pentru o anumita investitie, bazata pe rata de rentabilitate anticipata a investitorului, evaluatorul ajunge la o estimare a valorii de investitie mai degraba decat la o valoare de piata.

Ghid explicativ al serviciilor de evaluare imobiliara

Definitii

Evaluarea imobiliara este procesul de estimare a unui tip de valoare, al unui tip de proprietate la o anumita data. Procesul de evaluare este concretizat prin raportul de evaluare.

Evaluarea reprezinta o estimare si nu un calcul exact al unei valori folosind o formula matematica sau printr-o cuantificare precisa. Procesul de evaluare impune aplicarea rationamentului profesional al expertului evaluator.

Tipuri de evaluari:

Evaluari administrative, pe baza reglementarilor impuse de autoritatile publice.

Evaluari pe baza Standardelor de Evaluare. In prezent ANEVAR recomanda aplicarea Standardelor Internationale de Evaluare 2007.

Scopuri ale evaluarilor imobiliare:

Tranzactionarea unei proprietati
Fuziuni si schimburi de proprietati
Creditare - garantarea imprumuturilor
Emisiunea de obligatiuni negarantate
Emisiuni de actiuni noi

Rezolvarea litigiilor - justa compensare in caz de expropriere, cazuri de inselare dovedita a cumparatorului, evaluarea pentru pagubele produse prin deteriorarea proprietatii

Impozitare - impozitul pe proprietate, impozitul pe cadouri.

Asigurare - Evaluarea este realizata in functie de cerintele asiguratorului (valoare de piata, cost de inlocuire brut sau net)

Inregistrarea valorii activelor in situatiile financiare.

Tipuri de valoare

Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

Valoarea de investitie sau subiectiva, definita astfel:
Valoarea unei proprietati pentru un anumit investitor sau clasa de investitori, pentru obiective de investitii au pentru obiective de exploatare identificate. Acest concept subiectiv relationeaza o anumita proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective şi/sau criterii de investitii identificabile;

Valoarea justa reprezinta suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunavoie intre doua parti interesate, aflate in cunostinta de cauza, in cadrul unei tranzactii desfasurate in conditii obiective, cu pretul determinat obiectiv. In optica Standardelor Internationale de Raportare Financiara (IFRS/IAS), valoarea justa este privita ca fiind sinonima cu valoarea de piata.

In optica IVS 2, valoarea justa este un concept mai larg decât valoarea de piata.

  Valoarea speciala este o suma de bani peste valoarea de piata, care reflecta atributele/caracteristicile speciale ale unui activ, care au o valoare numai pentru un cumparator special.

Cumparatorul special este un cumparator pentru care un anumit activ are o valoare speciala datorata avantajelor provenite din dreptul de proprietate asupra acestuia, avantaje de care nu pot beneficia ceilalti cumparâtori. Valoarea speciala poate apare când un activ are

atribute/caracteristici care il fac mai atractiv pentru un anumit cumparator, sau pentru o categorie limitata de cumparatori fata de ceilalti cumparatori.
Aceste atribute/caracteristici se pot referi la aspectele fizice, geografice, economice sau legale ale unui activ.

Valoarea sinergetica este un element aditional de valoare, care este creat de combinarea/fuziunea a doua sau mai multe proprietati, in care valoarea rezultata in urma combinarii/fuziunii este mai mare decât suma valorilor proprietatilor individuale. Valoarea sinergetica poate fi o forma a valorii speciale, care apare in deosebi din combinarea a doua sau mai multor active din care rezulta un nou activ, care are o valoare mai mare decat suma valorilor activelor individuale.