Suma estimată ..." se referă la un
preţ exprimat în unităţi monetare (de obicei în moneda naţională) plătibil
pentru proprietate într-o tranzacţie independentă (nepărtinitoare) de piaţă.
Valoarea de piaţă este estimată ca fiind preţul cel mai probabil, care se
poate obţine, în mod rezonabil, pe piaţă, la data evaluării, în
conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Acesta este cel mai bun preţ
obtenabil, în mod rezonabil, de către vânzător şi cel mai avantajos preţ
obtenabil, în mod rezonabil, de către cumpărător. Această estimare nu se
referă la un preţ estimat inflatat sau deflatat de termeni sau
circumstanţe speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanţare, vânzare
şi leaseback, anumite considerente sau concesii speciale acordate de
orice persoană implicată în vânzare sau de orice element al valorii speciale
„...o proprietate va fi schimbată ..." se referă la
faptul că valoarea unei proprietăţi este mai degrabă o sumă de bani estimată
decât un preţ de vânzare predeterminat sau preţul curent de vânzare. Este
preţul la care piaţa
aşteaptă ca o tranzacţie, care întruneşte toate celelalte părţi ale
definiţiei valorii de piaţă, să poată fi încheiată la data evaluării.
„...la data evaluării ..." impune faptul că valoarea de
piaţă estimată este specifică unui moment, unei date precise. Deoarece
pieţele şi condiţiile de piaţă se pot modifica, valoarea estimată ar
putea fi incorectă sau
inadecvată pentru o altă dată. Valoarea estimată va reflecta starea şi
circumstanţele pieţei la data evaluării, şi nu la o dată anterioară sau
ulterioară. De asemenea, definiţia presupune şi realizarea simultană a
schimbului şi definitivarea contractului de vânzare, fără orice fluctuaţie
a preţului care altfel ar putea să apară.
„...între un cumpărător decis ..." se referă la un
cumpărător care este motivat dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu
este nici nerăbdător, nici determinat să cumpere la orice preţ. De
asemenea, acesta este un cumpărător care achiziţionează mai degrabă în
concordanţă cu realităţile pieţei curente şi cu aşteptările pieţei
curente decât cu cele ale unei pieţe imaginare sau ipotetice, a cărei
existenţă nu poate fi demonstrată sau
anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preţ mai mare decât
preţul cerut pe piaţă. Proprietarul curent este inclus între cei care
formează „piaţa".
Un evaluator nu trebuie să formuleze ipoteze nerealiste despre
conjunctura pieţei şi nici să ia în considerare un nivel al valorii de
piaţă peste cel obtenabil în mod rezonabil.
„...un vânzător hotărât..." nu este nici nerăbdător sau
constrâns/dispus să vândă la orice preţ, nici forţat să menţină un preţ care nu
este considerat realist pe piaţa curentă. Acest vânzător hotărât este
motivat să vândă proprietatea, în condiţiile pieţei, la cel mai bun preţ
obtenabil pe piaţa liberă, după o activitate de marketing corespunzătoare,
oricare ar fi acel preţ. Situaţiile faptice ale proprietarului curent nu sunt
parte integrantă a acestei consideraţii, deoarece „vânzătorul hotărât"
este un proprietar ipotetic.
„...într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv..."
înseamnă o tranzacţie încheiată de părţi între care nu există o relaţie
particulară sau specială (de exemplu, compania mamă cu filiala sa, proprietarul
cu chiriaşul), care ar face ca preţurile tranzacţiilor să nu fie caracteristice
pieţei sau să fie majorate prin includerea unui element de valoare specială.
Tranzacţia la valoarea de piaţă se presupune că are loc între părţi
independente, fiecare acţionând în mod independent.
„...după o activitate de marketing adecvată..." înseamnă
că proprietatea va fi prezentată pe piaţă în cel mai adecvat mod, care poate
duce la cedarea ei la cel mai bun preţ, care se poate obţine în mod rezonabil,
în acord cu definiţia valorii de piaţă. Durata timpului de expunere pe piaţă
poate varia în funcţie de condiţiile pieţei, dar trebuie să fie suficientă
pentru a permite ca proprietatea să fie adusă în atenţia unui număr
corespunzător de potenţiali cumpărători. Perioada de expunere trebuie să
înceapă înainte de data evaluării.
„...în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză şi
prudent..." presupune că atât cumpărătorul decis, cât şi
vânzătorul hotărât sunt informaţi, de o manieră rezonabilă, în legătură cu
natura şi caracteristicile proprietăţii, cu utilizările existente şi potenţiale
ale acesteia, precum şi asupra stadiului în care se află piaţa, la data
evaluării. Se mai consideră că fiecare parte acţionează în propriul interes şi
în mod prudent, dispunând de cunoştinţele necesare pentru a obţine cel mai bun
preţ, corespunzător poziţiei ocupate în tranzacţie. Prudenţa este măsurată prin
referire la conjunctura pieţei, de la data evaluării şi neluând în considerare
eventualele informaţii ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un
vânzător care vinde proprietatea pe o piaţă cu preţuri în scădere, la un preţ
mai mic decât cele anterioare. În asemenea cazuri, valabile şi pentru situaţii
de vânzare şi cumpărare caracteristice pieţelor care înregistrează variaţii de
preţuri, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele
mai bune informaţii de piaţă, disponibile la data evaluării.
„...şi fără constrângere..." stabileşte faptul că fiecare
parte este motivată să încheie