STIRII Imobiliare - 12 Mai 2010 - generalitati si probleme cotidiene
Acasă » 2010 » Mai » 12 » STIRII Imobiliare
9:10 PM
STIRII Imobiliare

Imobiliar


Terenurile din mamaia de 17 ori mai scumpe decat cele din 2 mai

Cu cat sunt mai apropiate de bulgari, terenurile cu vedere la mare sunt cu atat mai accesibile  In localitatile maritime din apropiere de granita  se gasesc si cele mai generoase suprafete  Totusi, piata este blocata, chiar daca numarul celor interesati in achizitia unui teren a crescut Din vedeta a tranzactiilor imobiliare, cu preturi la imobile comparabile ca valoare cu cele din Capitala, litoralul ro­ma­nesc a ajuns cenusareasa imobiliara a tarii. Activitatea speculatorilor privati si institutionalizati s-a redus practic la zero, putinele fonduri interesate de proprietati in dificultate monitorizeaza momentan doar proprietati comerciale (retail, office si uneori rezidential), iar persoanele fizice nu au curajul, banii sau convingerea sa investeasca pe piata te­re­nu­r­ilor. Mihai Ichim, agent imo­biliar (PFA) care opereaza pe piata terenurilor din zona litoralului romanesc, afirma ca tranzactiile cu terenuri exista, dar „as minti daca as spune ca sunt mul­tu­mi­toa­re ca numar”. „Daca pana in 2009 toata lumea cumpara, iar autorii tranzactiilor se laudau, uneori inflorind, despre cat de scump a fost terenul, acum majo­ri­ta­tea celor interesati de terenuri cauta chi­li­piruri cu care sa se poata iar lauda”, povesteste Mihai Ichim. Disperati sa vanda sunt putini, majoritatea actualilor vanzatori sunt mostenitori ai fostilor pro­prietari, iar in cazul parcelelor cum­pa­rate cu credit ipotecar, ratele nu sunt chiar atat de greu de platit. Cei care au cu adevarat probleme sunt speculatorii, care au cumparat angro, cu credit ban­car, si care acum cauta investitori in­te­re­sati sa cumpere, explica Ichim.

Pentru acestia din urma, vremurile care vin vor fi si mai grele, deoarece ni­velul preturilor nu va creste nici in ur­ma­torii doi-trei ani, anticipeaza Adrian Crivii, Fellow of RICS, director general Darian. Potrivit lui Crivii, argu­mentele ar fi urmatoarele: procedura de exe­cu­ta­re silita pentru ipotecile rau-platnicilor se va accentua in acest an, ducand la cres­terea ofertei. Terenurile care sunt prac­tic cvasiblocate vor fi tranzactionate la preturi semnificativ mai mici (50%-60%, poate chiar mai mult) pentru dez­vol­tatorii in dificultate. Totodata, va fi in continua scadere si puterea de cum­pa­ra­re a populatiei, determinata de costul vietii si respectiv de posibilitatea redusa de economisire.

Cat costa litoralul romanesc


In prezent, de la Mamaia pana la Va­ma Veche rugina de pe cele cateva sute sau chiar mii de placarde cu anunturi de vanzare a terenurilor sta marturie a activitatii „febrile” in tranzactiile cu te­re­nuri. Chiar daca in zonele de litoral preturile au scazut, pe alocuri, de pana la sase ori, cumparatorii tot nu se in­ghe­suie sa antameze parcele construibile de terenuri. In prezent, cele mai accesibile parcele construibile se gasesc in loca­li­ta­tile mai apropiate de granita cu Bulgaria. De la Vama Veche - 2 Mai spre muni­ci­piul Constanta, preturile cerute de pro­prie­tari cresc, iar suprafete disponibile, aflate in primul rand la ma­re, sunt tot mai mici. Astfel, daca in lo­ca­li­tatile Vama Veche, 2 Mai, Venus, Olimp si chiar Eforie Sud pretul unui metru patrat de teren cu vedere la mare variaza intre 110 si 300 euro/mp, in statiunea Eforie Nord, zona Constantei, dar mai ales la Mamaia preturile sar de 700 eu­ro/mp, ajungand pana la maximum 1.900 euro/mp in cele mai bune zone de pe litoral. Aici trebuie observat ca daca in ceea ce priveste limi­tele maxime in ul­ti­mii doi ani nu s-au produs schimbari notabile, ma­­jo­ri­tatea parcelelor bune ramanand la pre­turi apropiate celor de la inceputul anului 2008, minimele au pierdut de trei pana la sase ori din pret. Astfel, la in­ce­putul lui 2008, zona cea mai scumpa de pe litoral era Parcul Tabacariei, din Constanta, unde un metru patrat de teren ajungea si la 1.800 de euro, urmata indeaproape de zonele Faleza Nord si Tomis 2. In ceea ce pri­ves­te terenurile cu acces la plaja, cele mai scum­pe erau in sta­tiunea Mamaia, unde un metru pa­trat de teren ajungea si la 2.000 de eu­ro. Totusi, analistii locali apre­cia­za ca re­du­ce­rea valorii terenurilor a fost in zona litoralului in jurul a 30%-40%, mult mai mare comparativ cu o alta piata de top pe segmentul terenurilor, Bu­cu­resti, un­de potrivit moni­to­ri­zarii Darian, redu­ce­rea a fost de numai 18% in 2009.Piata terenurilor a fost segmentul cel mai dinamic al pietei imo­biliare din Constanta. Acest dinamism trebuie co­nec­tat insa cu am­ploa­rea dezvoltarilor re­zidentiale din regiunea Marii Negre. De aceea in­vestitiile in segmentul ho­te­lier si re­zidential au mers mana in mana cu cele in terenuri. In momentul in care dez­vol­ta­torii si spe­culatorii au disparut, piata terenurilor s-a blocat. Si desi pe anu­­mite segmente se simte o oarecare ameliorare, provocata in principal de in­fu­zia de bani prin pro­gramul „Prima casa 2”, pro­prie­tatile fun­cia­re par sa fie cele mai afectate de lipsa tranzactiilor, de­oarece acest stimulent („Prima casa 2”) nu „atinge” in niciun fel piata te­re­nu­rilor „estivale”.

In marile orase, inclusiv in Cons­tan­ta, reluarea finan­ta­rilor si perspectiva creditarii construirii de locuinte prin „Prima casa 2” a dus la o crestere sus­ti­nu­ta a interesului pen­tru terenuri cons­­­­trui­­bile. Spre exem­plu, potrivit da­telor Imopedia.ro, in lu­na in care s-a anuntat po­sibi­li­ta­tea construirii de la zero a unei locuinte prin pro­gramul „Pri­ma casa 2” (fe­bruarie 2010) nu­marul persoanelor care au cautat oferte de te­re­nuri a cres­cut cu 48% fata de pri­ma luna a anului, iar comparativ cu de­cem­brie 2009, ci­fre­le chiar s-au dublat. Insa acest interes nu s-a transformat in cerere reala, dispusa sa achite preturile actuale con­siderate inca prea mari.

Mai mult, potrivit unei analize a com­­paniei de consultanta si evaluare Da­rian, cererea pentru terenuri a fost mult diminuata anul trecut, iar sanse pentru ameliorare nu prea exista. Astfel, in 2009 doar 1% dintre cumparatorii din piata imo­biliara se mai orientasera spre achi­zi­tii funciare. In marile orase, pretul me­diu unitar a scazut cu 29%, fata de media anului 2008, dar in pofida acestui fapt, tranzactiile cu loturi de pamant sunt practic inexistente. „O suma con­si­de­ra­bila de bani ai investitorilor au ramas in­gro­pati in terenuri destinate dez­voltarilor fie prin devalorizarea acestora, fie prin nefinalizarea tranzactiilor”, con­si­de­ra analistii citati.

La nivel national, cererea pentru te­re­nuri a fost mult diminuata pe tot par­cur­sul anului 2009. Scaderea abrupta pe pie­tele utilizatorilor finali (rezidential, birouri, spatii comerciale, spatii in­dus­tria­le) combinata cu teama unei po­ten­tia­le amplificari a crizei economice au determinat investitorii sa fie extrem de prudenti in ceea ce priveste achizitia de proprietati. Lipsa finantarii din partea bancilor pentru achizitionarea de tere­nuri a fost un alt factor fundamental care a contribuit decisiv la scaderea dra­ma­tica a achizitiilor. Cei mai activi cum­pa­ratori ai ultimei perioade au fost re­­tailerii mari, in special retelele de tip discount, dar si hipermarketurile si magazinele Do-It-Yourself, care inca isi continua strategia de expansiune la nivel national, arata un studiu Colliers. Dar acesti cumparatori au preferat locatii semicentrale in cartierele cu o densitate mare a populatiei sau zonele periferice care beneficiaza de expunere foarte bu­na. Pustietatile de pe malul marii, de-a lungul soselei care leaga Constanta de Vama Veche, nu se potrivesc insa cu des­crierea anterioara.




Vizualizări: 148 | Adăugat de: yka | Rating: 0.0/0
Total comentarii : 0
Prenume *:
Email *:
Cod *: